住宅ローンの債務者Ａさんが先般亡くなり、その長男Ｂさんから「住宅･敷地もローンも自分が相続することになったので、手続して欲しい」旨申し入れがありました。
融資対象の住宅・敷地には、保証人である保証会社の抵当権が設定されています。
Q 1.債務引受
Ｂさんの申し入れに応じるとすれば、どのような手続が必要ですか。
金融機関のローン債権、保証会社の求償債権それぞれについて債務引受の手続が必要になります。
理論上は、
①Ａさんの債務をＢさん一人が相続する旨の遺産分割協議を銀行・保証会社が承認する
という形をとることも可能ですが、実務上は、
②Ａさんの債務を相続人全員が法定相続分に従って相続したうえで、Ｂさんが他の相続人が相続した債務を（免責的に）債務引受する
という形をとった方が無難でしょう。
なお、住宅ローンの担保として、金融機関自体が抵当権の設定を受けている場合と異なり、保証会社の抵当権が設定されている場合は、抵当権の被担保債権との関係で、保証会社の（将来の）求償権についても債務引受の手続が必要です。
Q 2.登記手続
登記に関しては、どのような手続が必要ですか。
住宅・敷地の相続登記と、抵当権の債務者変更の登記が必要です。
まず、住宅･敷地の所有者の名義をＡさんからＢさんに変える相続登記（所有権移転登記）が必要になります。そのうえで、抵当権の債務者をＡさんからＢさんに変える債務者変更の登記をすることになりますが、この変更登記には次の２つのパターンがあります。
（１）保証会社が上記〔Ａ１〕の①の形（遺産分割協議を承認する形）をとった場合は、抵当権の債務者をＡさんから直ちにＢさんに変更することができます。
（２）保証会社が上記〔Ａ１〕の②の形（債務引受）をとった場合は、抵当権の債務者を一旦相続人全員に変更したうえで、Ｂさんが他の相続人の相続債務を債務引受したことを原因として、債務者を更にＢさん一人に変更するという、二段階の登記が必要になります。
〔Ａ１〕でも述べたように、通常は（２）のパターンの登記になるでしょう。