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売買(所有権移転)

Aさんの不動産をBさんが買うと、当然その所有者がA→Bと変わります。これを法律的には「AからBに所有権が移転した」と言いますが、不動産売買の場合はこのことを登記簿に記録するのが通常です。不動産に関する権利を第三者に対して主張する(法律用語では「第三者に対抗する」と言います)ためには、登記をしなければならないからです。そのためわが国では不動産登記制度が整備されています。
従って不動産について権利を争うような相手がいる場合、その勝敗は多くの場合登記によって決められます。例えばAさんがBさんにある土地を売った後、Bさんが登記しないのをいいことに、Aさんがさらに同土地をCさんに売ってしまったとします。
この場合、その土地の所有権を巡ってBさんとCさんとの間に争い(対抗関係)が生じますが、もしCさんが先に登記をしてしまえばCさんが確定的にその土地の所有権を取得することとなるわけです。先に買ったBさんとしては、このような事態を避けるためにも、売買契約をして代金を支払った後はできるだけ速やかに(同時に近いくらいに)登記を申請するべきなのです。
これを確実にするため、不動産取引業界では、登記必要書類の確認=売買代金決済を売主・買主・司法書士の立会いのもと同時に行うことが慣習化しています。
売主として登記に必要な書類は何ですか?

通常は、
(1)運転免許などの本人確認書類
(2)登記済権利証(最近取得した不動産なら登記識別情報)
(3)印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)
(4)実印を押した委任状(司法書士作成)
(5)押印した登記原因証明情報(司法書士作成)
です。ただし、

ア.売買物件に抵当権がついている場合はそれを抹消してから所有権移転登記をすることになりますので、金融機関からもらう書類(解除証書、登記済証など)と売主からの委任状も必要になります。

イ.物件の登記簿に載っている住所・氏名と売主の現住所・氏名が異なる場合は、「登記名義人住所(または氏名)変更」の登記を先にしなければならないので、2つの住所(氏名)のつながりを証明する住民票や戸籍の附票などが必要です。

買主として登記に必要な書類は何ですか?
通常は、
(1)住民票
(2)押印した委任状(司法書士作成)
(3)押印した登記原因証明情報(司法書士作成)
です。(1)は住所を証明するための書類ですので、戸籍の附票や外国人登録原票でも結構です。
売買による所有権移転登記にかかる費用はどれくらいですか?

物件の評価額によって大きく異なりますが、通常の土地1筆の売買で評価額800万円(秋田市内)だった場合の費用例としては、司法書士立会いの決済の場合

登録免許税¥120,000 + 謄本・調査代等約¥6,000 + 司法書士¥4〜5万程度

=約¥18万円程度
亡くなった親の名義になっている不動産を売却したいのですが、どのような方法がありますか?

不動産の所有者が死亡した場合、その所有権は死亡の時点で相続人に移転します。それに故人が売買契約を結ぶことはもちろんできません。したがって、故人名義の不動産を売却するには、その相続人が売買契約を結ぶことになります。 ここで亡Aさんの相続人が妻Bさんと子Cさん,Dさんであった場合、

1.B〜D間の遺産分割で相続人の一人(例えばB)に相続してもらい、Bが買主と契約する

2.B〜Dが法定相続分どおりに相続し、つまり3名共有の不動産とし、3名と買主とで契約する

の2つの方法が考えられます。

登記的には、どちらにしてもいったんBさん(1)または3名共有(2)の名義に相続登記をしてから、買主への売買による所有権移転登記をする必要があります。
1の場合、Bさん単独所有とする遺産分割協議をする時点でCさんとDさんの同意と押印などが必要ですが、売買契約と買主への所有権移転登記はBさんが一人でできます。
2の場合は、法定相続分どおりの共有とする相続登記自体には全員の同意が不要ですが、売買契約やその登記は3名の意思が合致しないとできません。

どちらの方法をとるにせよ、故人名義の不動産は(遺言などがない限り)相続人全員の同意が得られなければ売却できないということです。

認知症の親の名義になっている土地を売却できますか?

法律上有効な売買契約を結ぶためには、「意思能力」と「行為能力」が必要です。要するに、しっかりとした判断能力をもって「その土地を売る」という意思決定ができなければならないということです。したがってそれができない場合は、そのままでは土地を売ることができません。親の印鑑証明や権利証を持ち出して手続を進めるなどということは到底認められないのです。

こうした場合は、家庭裁判所へ申立てをして「成年後見」開始の審判を受け、選任された成年後見人が本人に代わって契約などを結ぶことができるようになっています。成年後見人には親族や弁護士・司法書士などの法律専門職が選任されることが多いようです。

ただし成年後見人はあくまで本人の利益のために職務を行う義務を負っているので、売却代金は本人のために活用しなければなりません。また本人の居住用財産を処分する際には家庭裁判所の許可が必要ですし、居住用でなくとも不動産を処分するときは家庭裁判所に相談するよう指導されています。成年後見人さえ選任されれば何でもできる、というわけではないことに注意が必要です。

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